На что обращать внимание при осмотре квартиры: нюансы покупки квартиры

Цель визуального и технического осмотра выходит за рамки простой оценки эстетического восприятия помещения. Фундаментальная задача заключается в идентификации скрытых дефектов, установлении соответствия объекта документации и прогнозировании будущих затрат на его содержание.

При беглом осмотре покупатели часто упускают важные детали, что приводит к проблемам уже после переезда:

• скрытые дефекты стен и потолков;
• плесень и повышенная влажность;
• неисправная вентиляция;
• незаконные перепланировки;
• проблемы с инженерными системами;
• конфликты с соседями из-за шума или протечек.

Исправление таких недостатков может потребовать значительных вложений и времени.

До личного визита запросите у продавца квартиры правоустанавливающие документы: актуальную выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности и отсутствие обременений, техническую документацию (техпаспорт БТИ и экспликацию). Это позволит сразу понять, соответствует ли квартира заявленным характеристикам.

Во время осмотра квартиры важно оценивать не только внешний вид, но и косвенные признаки проблем.

В первую очередь, обратите внимание на фоновые запахи. Стойкий запах сырости, грибка или затхлости указывает на возможные проблемы с гидроизоляцией, вентиляцией или наличие скрытых протечек. Ароматы свежей краски или бытовой химии могут маскировать подобные недостатки. Запах канализационных испарений свидетельствует о неисправности сифонов или проблемах со стояком.

Внимательно исследуйте стены, обращая внимание на возможные неровности. Если есть возможность, стоит использовать уровень, чтобы оценить, не нарушена ли геометрия стен, что может привести к образованию трещин. Паркет и ламинат не должны иметь щели между досками или скрипеть. А выявить пустоты в стенах поможет простукивание. Пустые или поврежденные участки будут звучать по-другому — звук в таких местах будет глухим, в отличие от нормальной, более звонкой части стены.

Поднесите лист бумаги к вентиляционному отверстию в санузле и на кухне. Если он не притягивается, это сигнал о нарушении тяги. Тщательно осмотрите пространство под подоконником, стыки между стеной и полом в ванной комнате на предмет черных или серых точек, налета — явных следов плесневого грибка.

Перепланировка — один из самых рискованных моментов при покупке квартиры.

Если перепланировка не согласована, она считается незаконной. Покупка такой квартиры – это риск для будущего владельца. Ответственность за внесенные изменения ляжет на его плечи.

К перепланировке относятся:

• демонтаж или возведение стен и перегородок;
• изменение размеров или конфигурации помещений;
• перенос мокрых зон (санузлов, кухни, батарей отопления);
• устройство или заделка дверных проемов;
• объединение лоджии или балкона с жилой комнатой (даже, если окно просто убрали);
• перенос или установка дополнительных инженерных коммуникаций (отопление, вентиляция).

Даже незначительные изменения требуют официального согласования.

Сравните фактическую планировку с данными в техническом паспорте:

• количество и расположение стен;
• размеры помещений;
• конфигурацию кухни и санузлов.

Любые расхождения — сигнал о возможных юридических проблемах.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой может привести к:

• отказу в регистрации сделки;
• штрафу от 2 000 до 2 500 рублей;
• требованию привести жилье в первоначальное состояние за свой счет;
• выселению и продаже квартиры с публичных торгов, если владелец не восстановит прежнее состояние.

Чтобы не столкнуться с такими последствиями, важно убедиться в отсутствии перепланировок.

Разберем некоторые признаки, которые являются веской причиной для углубленной проверки (с привлечением специалистов) или обсуждения серьезной скидки с продавцом.

Трещины и отваливающаяся штукатурка могут указывать на усадку дома или проблемы с фундаментом.

Разводы, желтые/коричневые пятна, вздутия — явные следы прошлых или текущих протечек.

Волнистая поверхность, перепады уровня — признак некачественного ремонта или серьезной деформации перекрытий.

Осмотрите скрытые зоны: за мебелью, внутри шкафов у внешних стен, под подоконником, под плинтусом, линолеумом/ковролином.

Плесень в углах комнат, особенно внешних стен — признаки промерзания или плохой вентиляции.

В ванной/санузле необходимо проверить сантехнику, обратную сторону душевой кабины, потолок, пространство под ванной, стыки плитки (черные точки).

Чаще всего подобные дефекты встречаются в квартирах на первом и последнем этаже дома.

Сырость и затхлость почти всегда свидетельствуют о скрытой плесени и проблемах с вентиляцией.

Если в квартире пахнет канализацией, это может указывать на неисправность гидрозатворов (сифонов), поломку в сантехнических узлах (унитаз, раковина, душевая кабина, ванна) внутри квартиры или о неисправности канализационной системы всего дома.

В первую очередь, оцените состояние входной группы — двери, домофона, почтовых ящиков. Ухоженный подъезд, как правило, говорит о нормально организованном управлении домом и адекватном отношении жильцов к общему имуществу.

Пройдитесь по всему периметру жилого комплекса.

Парковка — отдельная головная боль любого покупателя недвижимости. Об этом лучше подумать до оформления договора купли-продажи и переезда.

Визуально проверьте чистоту окон, стен, чердачных лестниц, оконных решеток, дверей, плафонов, почтовых ящиков, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств. Также рекомендуем осмотреть мусоропровод.

Постарайтесь побывать в доме в разное время суток — днём и вечером. Это поможет понять, насколько шумно в подъезде, слышны ли громкие разговоры, музыка, работающий телевизор из квартир.

Также стоит оценить социальный состав жильцов. Большое количество съёмных квартир, постоянные переезды и высокая проходимость могут негативно сказаться на спокойствии и безопасности. Косвенно это можно понять по состоянию лестничных площадок и поведению людей в подъезде.

Обязательно проверьте лифты, освещение и меры безопасности. Лифты должны быть исправными, без резких рывков, посторонних шумов и следов вандализма. Узнайте, как часто они ломаются и обслуживаются.

Освещение в подъезде и на придомовой территории должно быть достаточным, особенно в тёмное время суток. Наличие камер видеонаблюдения, закрытого двора, шлагбаума или консьержа повышает уровень безопасности и говорит о продуманной эксплуатации дома.

На вторичный визит целесообразно прийти в другое время дня. Задайте прямые вопросы о причинах продажи, истории затоплений или протечек, проводившихся ремонтах коммуникаций, отношениях с УК. Настороженность должна вызвать излишняя спешка или уклончивость в ответах.

Сконцентрируйтесь на местах, вызвавших сомнения в первый раз. Включите все электроприборы одновременно для проверки нагрузки на сеть. По такому же принципу можно проверить давление в трубах.

Технический паспорт — один из ключевых документов, который позволяет понять, в каком юридическом и фактическом состоянии находится квартира. Сравните поэтажный план и экспликацию с реальной планировкой. Даже незначительные изменения, возникшие после косметического ремонта, юридически могут требовать согласования.

Особое внимание стоит уделить несущим конструкциям и инженерным зонам: вмешательство в них является серьёзным нарушением и может повлечь отказ Росреестра в регистрации сделки или проблемы при последующей продаже.

Желательно изучить все правоустанавливающие документы, подтверждающие законность владения квартирой: договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, дарения, мены или свидетельство о праве на наследство. Это позволит оценить «историю» объекта, понять основания возникновения права собственности и выявить потенциальные риски оспаривания сделки.
Также важно получить актуальную выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии обременений, арестов, залогов, сервитутов и проверить, кто именно является собственником на момент сделки. Если собственников несколько, потребуется согласие всех участников, а при наличии супруга — нотариально удостоверенное согласие на продажу.

Дополнительно рекомендуется запросить справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и капитальному ремонту, а также выписку о зарегистрированных лицах. Это позволит избежать ситуаций, когда после покупки выясняется наличие долгов или прописанных граждан, которых невозможно быстро снять с регистрационного учёта.

В случае если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, обязательно проверяется исполнение обязательств по выделению долей детям. Игнорирование этого момента является одной из самых серьёзных юридических ошибок.

Чаще всего покупатели совершают следующие ошибки:

• доверяют только визуальному ремонту;
• осматривают квартиры только в светлое время суток;
• не проверяют документы заранее;
• принимают решения на эмоциях;
• игнорируют повторный осмотр;
• экономят на услугах строительного эксперта и юриста;
• соглашаются на сделку с объектом, имеющим неузаконенные изменения. 

Профессиональный осмотр квартиры перед покупкой — лучший способ защитить себя от лишних затрат и неприятных сюрпризов. Наш эксперт НОПРИЗ/НОСТРОЙ за час осмотрит интересующий вас объект, проверит состояние и работу всех инженерных систем, составит официальный акт для аргументированного торга с продавцом.
Если вы не хотите делать ремонт сразу после заселения, закажите экспертную проверку с командой ЧекХаус.