Как проверить квартиру перед покупкой: что проверять и на что обратить внимание

Многие покупатели уверены, что если квартира «на вид нормальная», значит, проблем не будет. На практике большая часть рисков скрыта в документах, истории объекта и техническом состоянии жилья.

Самые частые проблемы — это скрытые обременения, долги, незаконные перепланировки и споры с третьими лицами. 

Без комплексной проверки можно столкнуться с:

• утратой права собственности из-за оспаривания сделки;
• долгами по коммунальным услугам и капремонту;
• незаконной перепланировкой;
• скрытыми дефектами инженерных систем;
• арестами, залогами и судебными запретами;
• мошенническими схемами.

Чаще всего мошенники рассчитывают на спешку и юридическую неграмотность. Показывают копии документов вместо оригиналов, продают квартиру по доверенности с истёкшими полномочиями или умалчивают о зарегистрированных жильцах.
Например, недвижимость может находиться под арестом, в залоге у банка, быть предметом судебного спора или иметь запрет на регистрационные действия. Мошенники показывают старую выписку из ЕГРН или уверяют, что «обременение уже снято, просто не обновили данные». 

Тщательная проверка всех этапов снижает риски почти до нуля.

Перед любой сделкой крайне важно проверить не только сам объект недвижимости, но и личность продавца, его правомочия и состояние, в котором он принимает решение о продаже.

Большинство рисков в сделках с жильём связаны не с поддельными документами, а с тем, что впоследствии выясняется: собственник не осознавал значение своих действий, действовал под давлением или вообще не имел права распоряжаться квартирой. Поэтому проверка продавца — это ключевой элемент защиты покупателя от потери денег и жилья.

Собственник указывается в правоустанавливающих документах и в выписке из ЕГРН. Именно этот человек имеет право продавать квартиру и подписывать договор. Если собственников несколько, согласие потребуется от каждого.
В определенных случаях, связанных с режимом совместной собственности, для сделки потребуется нотариальное согласие супруга, даже если в выписке фигурирует только один собственник.

Особого внимания требуют ситуации, когда переход права собственности произошел по договору дарения или по наследству, а также случаи, когда имущество перепродавалось несколько раз за короткий срок. Такие обстоятельства не означают автоматически мошенничество, но существенно повышают риски и требуют углублённой проверки.
Если сделка проводиться с использованием электронной подписи, необходимо проверить личность и полномочия подписанта: использует ли ЭЦП сам собственник, не истёк ли срок её действия и не была ли она отозвана. 

Если квартиру продаёт представитель, необходимо проверить доверенность: срок действия, объём полномочий, право на подпись (в том числе ЭЦП) и получение денег. Важно понимать, что такие сделки считаются более рискованными.

Доверенность обязательно должна быть проверена у нотариуса на предмет её действительности и отсутствия отмены. На практике может выясниться, что доверенность старая, а сам собственник тяжело болен или умер. Это приводит к признанию сделки недействительной.

Регистрация может быть связана с защищенным правом проживания, которое переходит вместе с недвижимостью к новому собственнику. В итоге покупатель получает объект с «вечными жильцами», которых невозможно выселить. 

Именно поэтому обязательно проверяют:

• кто прописан в квартире;
• на каком основании;
• есть ли дети;
• кто отказывался от приватизации;
• что написано в договоре.

Продавец должен обеспечить снятие с регистрационного учета всех ранее зарегистрированных лиц, в том числе временно отсутствующих (несовершеннолетние, военнослужащие, лица, находящиеся в местах лишения свободы, на лечении и т.п.) до даты подписания передаточного акта. А в случае нарушения данного условия возместить покупателю все причиненные убытки. Желательно, чтобы эти гарантии были закреплены договором.

Полный пакет документов — основа безопасной сделки. 

Основной перечень:

• паспорта всех владельцев; 
• документ-основание перехода прав на объект (договор, решение суда, свидетельство о наследстве и т.п.);
• выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• выписка из домовой книги;
• технический паспорт БТИ.

В зависимости от ситуации могут понадобиться:

• согласие супруга, копию брачного договора или соглашения о разделе имущества;
• нотариальная доверенность на представителя;
• разрешение органов опеки; 
• закладная, согласие банка (при ипотеке), справка о погашении кредита;
• справки из наркологического и психоневрологического диспансеров;
• другие документы.

Паспорт проверяется на подлинность и соответствие данным в ЕГРН.

Важно понять и как именно недвижимость перешла продавцу. Сделки по наследству, дарению и приватизации всегда требуют более тщательной проверки. Это помогает вовремя выявить риски, в том числе, связанные с банкротством продавца. Если квартира была продана незадолго до признания его банкротом, сделку могут оспорить как причиняющую вред кредиторам. В этом случае жильё вернётся в конкурсную массу, а новый владелец окажется обычным кредитором без гарантий возврата полной стоимости.

Выписку из ЕГРН можно заказать онлайн на портале «Госуслуги», в МФЦ или через Росреестр.

В ней отображаются:

• все собственники;
• адрес, площадь квартиры и кадастровый номер;
• вид права;
• назначение помещения;
• наличие/отсутствие обременений.

Все данные и характеристики должны совпадать с реальностью. 

Ипотека банка, арест, запрет регистрационных действий, рента, аренда, сервитут или права третьих лиц — всё это требует особого порядка сделки. Информация проверяется по выписке из ЕГРН и напрямую определяет, возможна ли сделка в принципе. Например, арест по исполнительному производству делает продажу невозможной до его снятия.

Далее согласовывается схема снятия обременения. Чаще всего это происходит либо до сделки — продавец погашает обязательства, либо в процессе сделки — за счёт средств покупателя.
При ипотеке используется согласие банка и безопасная схема расчётов: часть денег направляется на погашение кредита, после чего банк выдаёт закладную или согласие на регистрацию перехода права с одновременным снятием обременения.
В договоре купли-продажи обязательно подробно прописываются порядок погашения, сроки снятия и ответственность сторон. Расчёты проводятся только через защищённые инструменты (аккредитив, эскроу, ячейка), чтобы деньги были перечислены продавцу лишь после регистрации перехода права и снятия обременения.

Росреестр регистрирует переход права собственности и одновременно снимает обременение при наличии подтверждающих документов. Только после этого покупатель становится полноправным собственником, а продавец получает доступ к деньгам.
Ключевой принцип — никаких прямых расчётов и устных обещаний. Всё должно быть подтверждено документально и зафиксировано в договоре, иначе риск потери денег или имущества резко возрастает.

В выписке из ЕГРН указываются все собственники квартиры с момента постановки на кадастровый учёт, даты регистрации прав и основания их возникновения — купля-продажа, дарение, наследство, приватизация и т.д.

При анализе выписки важно обратить внимание на частоту смены владельцев и короткие промежутки между сделками. Если квартира несколько раз перепродавалась за 1–2 года, это может указывать на попытки «очистить» объект от юридических проблем (споров, банкротства продавца, оспоримых сделок, наследственных конфликтов).

В таких случаях требуется углублённая юридическая проверка: изучение договоров-оснований, судебной истории, возможных притязаний третьих лиц и финансового состояния предыдущих собственников.

Финансовые обязательства могут перейти к новому владельцу.

Обязательно запросите у продавца справки об отсутствии задолженности по ЖКУ (из управляющей компании, ТСЖ, ресурсоснабжающих организаций) и взносам на капитальный ремонт.

Это один из самых частых «сюрпризов» после покупки.
Проверьте, не участвует ли собственник в судебных разбирательствах, связанных с квартирой. Это можно сделать через открытые онлайн-ресурсы.

Уточните наличие исполнительных производств у собственника через ФССП. Большие долги могут привести к аресту квартиры или оспариванию сделки.

Дополнительно нужно проверить оплату имущественного налога.

Перепланировка — одна из самых частых проблем при покупке жилья на вторичном рынке.

Это любые изменения конфигурации квартиры: перенос или демонтаж перегородок, изменение размеров комнат, объединение помещений, перенос дверных проёмов, санузла или кухни. Для подобных действий необходимо обязательно получить разрешение. Все изменения отражаются на поэтажном плане БТИ.

Запрещено затрагивать несущие стены и конструкции, переносить «мокрые зоны» (кухню, санузел) над жилыми помещениями соседей, нарушать вентиляционные и дымовые каналы, а также изменять или перекрывать общедомовые инженерные коммуникации. Такие «дизайнерские» решения не подлежат узакониванию и считаются грубым нарушением.

Сравните все помещения с техническим планом, обращая внимание на расположение стен, перегородок, дверных проёмов, кухни и санузла. Любые несоответствия в характеристиках — потенциальный риск при регистрации сделки.

При осмотре квартиры для покупки важно оценивать не только внешний вид жилья, но и его реальное техническое состояние, а также общее состояние дома. Даже юридически «чистая» квартира может иметь серьёзные технические проблемы.

Начинать стоит с проверки инженерных систем, поскольку именно их неисправности чаще всего приводят к существенным и незапланированным расходам после сделки.

Следует внимательно осмотреть электропроводку: состояние распределительного щитка, наличие современных автоматов защиты, отсутствие оголённых проводов, скруток и следов перегрева. В домах старого фонда особенно важно уточнить, производилась ли полная замена электропроводки, так как устаревшие сети могут не выдерживать современную нагрузку.

Не менее внимательно необходимо проверить системы водоснабжения и канализации. Ржавые стояки, подтеки, следы аварийного ремонта и неравномерный напор воды могут свидетельствовать о скрытых проблемах. Стоит проверить работу сливов, отсутствие посторонних запахов и шумов, а также общее состояние сантехнического оборудования.
Отопление также требует оценки: радиаторы должны прогреваться равномерно, на трубах не должно быть следов протечек, а жалобы на холод в зимний период — серьёзный повод насторожиться.

При наличии газового оборудования важно убедиться в его исправности и актуальности технического обслуживания, поскольку любые нарушения в этой сфере несут повышенный риск.

Стойкий запах сырости, плесени, канализации или табачного дыма, как правило, указывает на системные проблемы и плохо поддаётся устранению. Потемнения на стенах и потолке, вздутие обоев, следы грибка в углах помещений, за мебелью, в районе оконных откосов и в санузле могут говорить о повышенной влажности, нарушении вентиляции, протечках или промерзании конструкций.

Отдельно стоит осмотреть потолки и стены под кухней и санузлом соседей сверху, поскольку даже незначительные желтоватые пятна часто свидетельствуют о прошлых затоплениях. Окна и стены необходимо проверить на наличие трещин, перекосов и продуваний, так как холодные углы и повышенные теплопотери в дальнейшем приведут к дополнительным расходам на отопление и ремонт.

Грязь, неприятные запахи, следы протечек, неисправный лифт и слабое освещение в подъезде обычно указывают на проблемы в управлении домом и отсутствии должного ухода. Состояние инженерных коммуникаций в местах общего пользования, подвалах и технических помещениях позволяет понять, насколько дом изношен и каков риск аварий в ближайшие годы. Рекомендуется уточнить, проводился ли капитальный ремонт и какие именно работы были выполнены.

Важно также обратить внимание на обстановку в доме, контингент жильцов и уровень шума, поскольку эти факторы напрямую влияют на комфорт проживания и не поддаются изменению после покупки. Состояние придомовой территории, двора, парковки, детских и хозяйственных зон является дополнительным индикатором реального положения дел.
Комплексная оценка всех этих аспектов позволяет избежать неприятных сюрпризов после переезда и принять обоснованное решение о покупке.

Даже «стандартный» договор может содержать опасные формулировки.
В договоре должны быть чётко указаны объект, цена, порядок расчётов, основание права собственности, когда и на каких условиях передаётся недвижимость и подписывается передаточный акт.

Предпочтительны безопасные формы расчётов: аккредитив или банковская ячейка. Они защищают обе стороны сделки.

Сделка с использованием материнского капитала имеет ряд важных особенностей, которые необходимо учитывать всем участникам. 

Расчёты производятся исключительно в безналичной форме: средства материнского капитала перечисляются продавцу напрямую Социальным фондом России, получить их наличными невозможно. После подачи документов СФР проводит проверку, и перечисление денег может занять от одного до двух месяцев, поэтому продавец должен быть готов ждать поступления средств.

Обязательным условием является оформление долей в праве собственности на квартиру на всех детей и супруга, что подтверждается нотариальным обязательством и в дальнейшем строго контролируется.

Дополнительно сам объект проходит проверку на юридическую чистоту: квартира должна иметь статус жилого помещения, не быть аварийной и быть надлежащим образом оформленной в собственность, в то время как апартаменты, комнаты и нежилые помещения для таких сделок не подходят.

В договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть стоимости оплачивается за счёт средств материнского капитала, с точным указанием суммы и порядка расчётов. Любые ошибки или неточности в договоре и документах могут привести к отказу в перечислении средств.

Все выявленные дефекты необходимо зафиксировать и точно описать с привязкой к помещению. Наши эксперты в актах также указывают конкретные нормы ГОСТ и СП, которые были нарушены застройщиком. Список замечаний составляется в письменном виде и вносится собственником в акт осмотра в приложении или личном кабинете ПИК.

Дополнительная основа вашего контроля — фотофиксация. Она особенно важна для подтверждения вашей позиции в последующих спорах с застройщиком.