Как проверить дом перед покупкой

Если дом обшит декоративным фасадом (например, сайдингом) и внутри сделана отделка, проверить его каркас и несущие конструкции практически невозможно. Этим часто пользуются так называемые «флипперы» — продавцы, которые скупают старые, проблемные дома по низкой цене, закрывают их внешним «красивым» фасадом и продают неопытным покупателям. За такой картинкой могут скрываться сгнившие деревянные элементы, плесень, грибок и другие серьезные дефекты.

На выбранные дома стоит приехать вместе с техническим специалистом, который проведет детальную проверку. Экспертный осмотр обойдется значительно дешевле, чем последующий ремонт или вынужденная продажа непригодного жилья.

Кроме того, эксперт сможет выявить скрытые дефекты, а это даст вам аргументы для снижения цены при покупке.

Перед покупкой частного дома представьте, насколько комфортно вам будет в нем жить. Обратите внимание на естественное освещение: достаточно ли окон, нет ли узких и мрачных коридоров. Большим плюсом станет наличие второго света.

У каждого члена семьи должно быть личное пространство, но при этом важно предусмотреть зону для совместного отдыха.

Кроме жилых помещений в доме должны быть предусмотрены места для хранения и хозяйственные комнаты. Хорошо, если коммуникации и отопительное оборудование находятся в отдельном помещении. Обязательно оцените лестницу на второй этаж — она должна быть удобной, надежной и безопасной.

Крыша — одна из самых дорогостоящих частей дома. Даже замена отдельных элементов кровли стоит дорого, а капитальный ремонт (замена стропильной системы, утеплителя, гидроизоляции) может потянуть на сотни тысяч и даже миллионы рублей.

Осмотр с чердака:

• Поднимитесь на чердак и внимательно осмотрите внутреннюю поверхность крыши.
• Признаки протечек — это подтеки, разводы, следы гнили или плесени на стропилах, балках и утеплителе.

Внимание к водосточной системе:

• Проверьте, установлены ли водостоки и в каком они состоянии.
• Если система исправна, на фасадах не должно быть следов дождевых подтеков.
• Наличие потеков по стенам может указывать на то, что вода с крыши стекает неправильно и вредит стенам и фундаменту.

Косвенные признаки проблем с крышей:

• Неровности или повреждения покрытия (черепицы, металлопрофиля, шифера).
• Местами обветшалый утеплитель или запах сырости на чердаке.
• В зимний период — сосульки и наледь, что говорит о нарушении теплоизоляции и вентиляции крыши.

Таким образом, проверка крыши включает не только осмотр чердачного пространства, но и контроль состояния водостоков, стен и фундамента.

Оценивать внешние стены необходимо с учётом материала: дерево, газо- и пенобетон, кирпич по-разному усаживаются, служат и удерживают тепло.

Подробнее о домах разного типа рассказывали в предыдущей статье.

Внимательно проверьте все поверхности дома. Трещины на наружных стенах могут говорить о серьезных дефектах, например, о неправильной усадке дома. Однако, только эксперт со специальными приборами сможет проверить, что скрывает свежий слой штукатурки.

Перекрытия несут основную нагрузку здания. Если балки ослаблены, прогнили или имеют скрытые дефекты, это может привести к просадке пола или даже к частичному обрушению.

Визуальный осмотр:

• Проверьте, нет ли видимых трещин, сколов или следов ремонта на полу и потолке.
• Обратите внимание на стыки: если они расходятся или перекосились, это может указывать на деформацию перекрытий.

Проверка на прочность при нагрузке:

• Пройдитесь по полу в разных точках — не только по центру комнаты, но и ближе к стенам.
• Попрыгайте в нескольких местах. Если пол ощутимо пружинит или возникает сильная вибрация, значит, балки перекрытий слабые.

Признаки дефектов:

• Пол «играет» под ногами, при ходьбе чувствуются прогибы.
• Возникает заметный скрип или дребезг.
• На поверхности пола видны неровности — «волны», уклоны или просадки.

Серьезные дефекты перекрытий трудно устранить впоследствии, поэтому лучше сразу определиться, готовы ли вы к сложному ремонту.

Самостоятельно оценить качество фундамента очень сложно. А ведь именно от него зависит прочность и надежность всего дома. Косвенным признаком качества фундамента может служить отсутствие/наличие трещин на стенах дома. Но более точную оценку вам смогут дать только специалисты.

Осмотрите подвал — если есть следы подтоплений, скорее всего, была нарушена технология возведения фундамента. В таком случае в доме будет стоять запах сырости и плесени, а в дальнейшем можно ждать полного разрушения фундамента.

Наличие коммуникаций в доме – один из основных показателей уровня комфорта. Но их состояние тоже может быть разным, поэтому перед покупкой важно провести тщательный осмотр всех систем.

На что обращаем внимание:

Электроснабжение — состояние проводки, щитка, наличие заземления и автоматов защиты. Старые алюминиевые провода или кустарные соединения могут быть опасны.

Водоснабжение — исправность насоса, фильтров, отсутствие ржавчины и протечек в трубах. Важно убедиться, что вода соответствует санитарным нормам (при необходимости — сделать анализ).

Канализация — проверить герметичность септика или подключение к центральной системе, нет ли неприятного запаха и обратного хода стоков.

Отопление — котёл, трубы, радиаторы. Осмотрите, нет ли коррозии, подтёков, проверьте работоспособность системы (особенно, в домах с «тёплыми полами»).

Вентиляция — проверка вентиляционных отверстий и тяги.

Газ (если есть) — обязательна проверка разрешительной документации и состояния газового оборудования, лучше с привлечением специалистов.

Окна и двери не должны заклинивать, заедать или перекошено вставать в проеме. Любые перекосы могут указывать на неправильную усадку дома или ошибки при монтаже.

Закрыв дверь или окно, обратите внимание на плотность прилегания створок к раме. Хорошая конструкция обеспечивает тепло- и звукоизоляцию, не пропускает сквозняки.

Влага или конденсат между стеклами — признак нарушенной герметичности.

Ручки должны работать без усилий, уплотнители быть эластичными и не иметь трещин, а сама рама — без деформаций.

Переходим к следующему важному шагу — юридической проверке дома и земли. Перечень документов зависит от типа недвижимости, но основные из них включают:

• Право собственности на землю — свидетельство или выписка из ЕГРН;
• Право собственности на дом — свидетельство либо выписка из ЕГРН;
• Правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, дарения, наследства и т. п.;
• Кадастровые паспорта на земельный участок и строение;
• Технический паспорт дома с поэтажным планом;
• Технический паспорт домовладения — схема участка с описанием всех зданий, сооружений, их состояния, стоимости и назначения земли;
• Договоры на подключение коммуникаций (при наличии) и справки об отсутствии задолженностей.

Дополнительно важно убедиться:

• в корректном статусе земли,
• в соответствии фактических и зарегистрированных границ,
• в законности всех построек на участке.

Если документы на дом или землю оформлены с нарушениями, покупатель рискует потерять недвижимость, столкнуться с претензиями наследников или совладельцев, получить участок с арестом, ипотекой или долгами.

Можно остаться с самостроем, который обяжут снести или лишиться части территории из-за неверных границ. А неправильный статус земли делает невозможной регистрацию дома и прописку.

Поэтому проверка документов — это не формальность, а защита от больших финансовых и юридических проблем.

Самостоятельно объективно оценить техническое состояние дома и юридическую чистоту сделки крайне сложно. Высок риск пропустить скрытые дефекты или недочеты в документах. Поэтому разумнее сразу привлекать технических специалистов для обследования дома и юристов для проверки документов.

Чек Хаус — команда профессиональных экспертов с многолетним опытом работы в строительной сфере. Мы знаем о загородных домах всё и даже больше. Проведем комплексное обследование дома, поможем выявить имеющиеся дефекты и составим официальный акт, который станет основанием для торга с продавцом или поможет вам избежать невыгодной покупки.