Как правильно составить акт осмотра квартиры

Акт осмотра — официальный документ, фиксирующий состояние квартиры в момент её передачи от застройщика дольщику. В нём отмечаются все замечания по качеству отделки, работе инженерных систем, состоянию окон, дверей, стен, потолков и пола. Документ составляется на основании Постановления Правительства Р Ф No 2380-ПП (далее — Постановление № 2380) и является обязательным при приёмке квартиры в новостройке. Он подтверждает, что дольщик действительно провел осмотр, прежде чем получить ключи.

Акт осмотра заполняет сам дольщик (например, в приложении «ПИК») или менеджер застройщика после получения списка дефектов. По нашему опыту, строительные недостатки встречаются абсолютно в каждой новостройке. Но самое большое количество нарушений эксперты находят в квартирах с чистовой отделкой.

В интересах дольщика пригласить на приемку профессионала, который грамотно зафиксирует нарушения. Ведь если застройщик откажется устранять дефекты, именно акт эксперта станет основанием для претензии, а затем — иска в суд. Без документа, составленного независимым экспертом из Реестра НОПРИЗ/НОСТРОЙ, доказать наличие выявленных недостатков крайне сложно (Постановление № 2380).

Перед тем как составить акт осмотра, проводится технический осмотр всех помещений.

Проверяются:

• геометрия — углы, уровень пола, отклонения стен;
• работа инженерных систем — отопления, электрики, вентиляции, водоснабжения;
• качество отделки — ровность стен, состояние плитки, напольных покрытий;
• функциональность, состояние дверей и окон;
• герметичность стыков и швов;
• наличие протечек, трещин, царапин, сколов.

Осмотр может занять от 1 до 3 часов в зависимости от площади квартиры и состояния отделки. Экспертом сразу составляется подробное описание дефектов с фотофиксацией и ссылками на ГОСТы и СП. Готовый отчет для клиента формируется в тот же день благодаря нашему онлайн приложению.

Хитрые застройщики часто предлагают дольщикам подписать акт осмотра без замечаний, а если что-то потом появится, обещают устранить по гарантии. Мы крайне не рекомендуем на это соглашаться. И вот почему.

1. Да, по закону на отделку застройщика действует гарантия. Но на практике застройщики часто отказывают, ссылаясь на то, что дефект «не гарантийный» или возник «в результате неправильной эксплуатации».
2. Если в акте нет ни одного замечания, считается, что дольщик принял квартиру без претензий. Позже доказать, что недостатки появились не по вашей вине, а были изначально, становится крайне сложно. Особенно, если застройщик заявит, что вы «повредили» отделку сами.

Никогда не подписывайте акт осмотра без тщательной проверки. Любые дефекты, даже несущественные, нужно фиксировать. Только так вы сохраните право требовать их устранения после приемки и получите реальные рычаги влияния на застройщика.

Если вы пригласили на приемку профессионала, он заполнит и передаст вам готовый документ, который можно будет передать застройщику или приложить в личном кабинете.

Если же вы проводили осмотр самостоятельно, в акте необходимо:

• указать дату, адрес и номер квартиры;
• свои данные и данные представителя застройщика;
• в разделе «Замечания» подробно описать все дефекты: где именно, какой характер, размеры и т.п.

Подписывается акт осмотра обеими сторонами. Один экземпляр остается у дольщика, второй — у застройщика.

Мы рекомендуем сразу после приёмки квартиры подавать застройщику официальное требование об устранении недостатков с приложением копии акта осмотра. Так, согласно п. 6 Постановления № 2380 после получения требования застройщик будет обязан устранить выявленные дефекты в течение 60 дней.

Если просто передать ему список замечаний, можно прождать устранения весь гарантийный срок. А с внесением последних изменений в ФЗ «О долевом строительстве» № 214-ФЗ, гарантия на отделку теперь составляет всего 1 год.

Если же застройщик на ваше требование не отреагирует и в течение 60 дней ничего не устранит (или исправит дефекты частично), можно смело обращаться в суд.

Важно! Мораторий, введенный Постановлением правительства РФ № 326-ПП, ограничивает возмещение убытков, понесенных дольщиками в период с 01.01.2025 до 31.12.2025. В конце 2024 года его не только продлили, но и дополнили. До окончания моратория дольщик может требовать только устранения недостатков в натуре или взыскания компенсации за фактически понесенные расходы. Поэтому перед обращением в суд предварительно проконсультируйтесь с юристами. Они помогут выбрать наиболее выигрышную стратегию защиты ваших прав.

При проведении осмотра все наши инженеры используют специальное оборудование, внесенное в Федеральный реестр средств измерений, поэтому произведенные расчеты крайне сложно оспорить. Замечания не просто перечисляются, а подтверждаются ссылками на действующие строительные нормы и правила.

Такой акт дает вам право законно требовать устранения недостатков за счет застройщика.
Крайне важна и квалификация специалиста, который проводит осмотр и подписывает документ. Все наши инженеры состоят в Реестре НОПРИЗ/НОСТРОЙ и имеют квалификацию судебных экспертов. Поэтому застройщики не препятствуют их допуску на приемку и согласуют за 1 день.

После изменений 214-ФЗ и продления срока действия постановления Правительства Р Ф № 2380 застройщики начали активную борьбу с организациями, которые проводят приемки квартир и досудебные экспертизы без соответствующих документов. Поэтому для защиты своих интересов выбирайте только проверенных специалистов.

Приёмка квартиры — не формальность. Один пропущенный дефект может обернуться серьёзными расходами: от ремонта потолка после протечки до полной замены окон. Если вы не хотите нести дополнительные расходы, крайне важно проверить жильё на безопасность и качество выполненных работ, а также юридически грамотно зафиксировать замечания.

Самостоятельная проверка часто приводит к упущению критических дефектов. Без специального оборудования, знаний и опыта нельзя обнаружить протечки, проблемы с электрикой и другие дефекты, которые не видны, но проявятся после истечения гарантийного срока.

Если при приёмке не зафиксировать дефекты, устранение их в дальнейшем ложится на плечи владельца.

Например:

• замена стеклопакетов — от 50 000 ₽;
• исправление уклона пола — от 100 000 ₽;
• переделка электрики — от 200 000 ₽ и выше.

Экспертная приёмка стоит в десятки раз дешевле, чем устранение ошибок за свой счёт.

Неправильный акт осмотра не имеет юридической силы. Чтобы застройщик принял ваши замечания, документ должен быть составлен экспертом НОПРИЗ/НОСТРОЙ, быть оформлен по всем правилам, с точным описанием дефектов и доказательствами их наличия.

Команда Чек Хаус поможет сэкономить вам время, деньги и нервы. А главное — у вас будут железные аргументы для устранения всех недостатков за счёт застройщика.