Доверенность на приемку квартиры в новостройке от застройщика

Доверенность дает возможность уполномочить третье лицо осуществить осмотр квартиры, зафиксировать дефекты и взаимодействовать с застройщиком от имени дольщика. При правильно оформленной доверенности все действия представителя имеют ту же юридическую силу, что и действия самого собственника.

Именно поэтому важно четко определить объем полномочий, чтобы защитить свои интересы на этапе передачи квартиры. От того, как в доверенности будут прописаны права третьего лица, во многом зависит ваше дальнейшее взаимодействие с застройщиком.

Передача прав на приёмку квартиры третьему лицу прямо предусмотрена гражданским законодательством РФ и не требует согласия застройщика.

Передача объекта долевого строительства осуществляется по акту приёма-передачи. При этом, Закон № 214-ФЗ не обязывает дольщика присутствовать лично. Следовательно, действия через представителя полностью допустимы при наличии доверенности.

Если у вас нет возможности лично присутствовать при приемке квартиры, требование оформить нотариальную доверенность на представителя является законным. Причины могут быть любыми: нехватка времени, состояние здоровья, командировка, проживание в другом городе или за пределами страны.

В такой ситуации вы вправе поручить приемку третьему лицу — родственнику, строительному эксперту или юристу, который будет действовать от вашего имени и в ваших интересах.

По закону вашим представителем может быть любое дееспособное лицо, если ему выданы соответствующие полномочия.

Чаще всего это:

• родственник или супруг(а);
• доверенное лицо (друг, коллега);
• строительный эксперт по приёмке квартир;
• юрист или представитель профильной компании.

Важно: если дольщиков несколько, а на приемке квартиры планирует присутствовать только один из них, остальные участники ДДУ должны оформить доверенность на его имя.

Если дольщик лично присутствует и документы подписывает сам, эксперт не совершает юридически значимых действий от имени дольщика, значит, представительства нет — доверенность не требуется (ст. 182 ч. 1 ГК РФ; ст. 185 ч. 1 ГК РФ).

Более того, в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 2380 процедура прямо предусматривает
участие специалиста с подтвержденной квалификацией. Эксперт может проводить осмотр объекта и указывать на недостатки на основании устного поручения владельца.

Если же эксперт должен заменить дольщика и подписывать от его имени документы, доверенность нужна.

Некоторые застройщики требуют доверенность на строительных экспертов, даже когда сам дольщик присутствует на приемке.
Встречаются и другие уловки:

• отказ допускать представителя без «своей формы» доверенности;
• требование присутствия только участника строительства;
• попытки ограничить объём полномочий представителя.

Юридически такие требования необоснованны, если доверенность оформлена по закону и содержит нужные полномочия.

Доверенность должна быть:

• составлена в письменной форме;
• подписана дольщиком;
• нотариально удостоверена;
• с чётко прописанными полномочиями.

Любые размытые формулировки работают против дольщика.

Застройщики вправе не допускать представителя без нотариальной доверенности, так как приёмка квартиры связана с юридически-значимыми действиями:

• подписанием документов;
• возможным отказом от подписания акта;
• предъявлением требований застройщику.

Простая письменная доверенность обычно не принимается.

В документе обязательно должны быть указаны:

• ФИО и паспортные данные собственника;
• ФИО и паспортные данные представителя;
• адрес и характеристики квартиры;
• ссылка на договор (ДДУ или ДКП);
• срок действия доверенности;
• полный перечень полномочий;
• право подписи актов и претензий.

Отсутствие хотя бы одного ключевого пункта может сделать доверенность бесполезной.

Какие права участника долевого строительства указать в доверенности:

• присутствовать на приемке квартиры;
• проводить осмотр квартиры;
• фиксировать строительные недостатки;
• составлять и подписывать акт с замечаниями;
• право на получение ключей;
• на подписание акта приема-передачи или отказ от его подписания;
• предъявление требования застройщику об устранении дефектов.

Без таких формулировок застройщик может заявить, что представитель превысил полномочия.

На практике чаще всего допускают:

• отсутствие права отказа от подписания акта;
• формулировку «осмотр без подписи документов»;
• слишком общий текст без указания объекта;
• короткий срок действия;
• отсутствие нотариального удостоверения.

Такие ошибки приводят к тому, что акт считается подписанным без замечаний. Застройщик отказывает в устранении, спор затягивается или проигрывается.

Представитель, действующий по доверенности, несёт ответственность за тщательную проверку состояния квартиры и соблюдение всех юридических норм в процессе приёмки. Его действия могут быть разделены на несколько ключевых этапов, каждый из которых требует внимательности и точности.

Заранее продумайте, какие этапы вы хотите доверить третьему лицу, а какие приемщику.

Качество отделки является важным элементом, потому что недостатки могут привести к дополнительным расходам на ремонт. Важно, чтобы работа была выполнена с учетом всех строительных стандартов.

• стены, полы, потолки;
• окна и двери;
• сантехника и электрика;
• соответствие проекту и стандартам.

При обнаружении недостатков, их необходимо правильно описать в дефектном акте.

Рекомендуем также своевременно:

• передать первичные показания;
• подключить интернет, домофон, охрану;
• уточнить порядок оплаты коммунальных услуг.

После проверки квартиры ваше доверенное лицо подписывает (если на то есть полномочия) акт приема-передачи.

Вторым важным документом является акт осмотра квартиры, который должен быть составлен согласно требованиям постановления правительства №2380. Без него дольщик не сможет доказать, что нарушения имели место до передачи ему квартиры. Поэтому проверку качества отделки лучше доверить квалифицированному эксперту. Он знает не только нормы закона, но и технические нюансы, которые обычный представитель может упустить.

Детализированный акт со ссылками на ГОСТ и СП, составленный специалистом высшей квалификации, будет иметь реальный юридический вес. Он практически лишает застройщика возможности оспорить замечания, ссылаясь на их «субъективность» или незначительность, что гарантирует максимальную защиту ваших прав и интересов в досудебном порядке или в суде.

Если в доверенности прямо прописаны полномочия представителя на направление требований об устранении недостатков, то поданное им требование имеет полную юридическую силу и является официальным обращением от вашего имени.

В этом случае вам, как собственнику, необходимо:

1. Убедиться, что требование направлено письменно с описью вложения и уведомлением о вручении (или через официальный канал застройщика с фиксацией), и у вас есть его копия.
2. Проконтролировать сроки ответа — по закону застройщик обязан реагировать в разумный срок или срок, установленный в требовании (обычно 30 дней).
3. Лично отслеживать реакцию застройщика. Если реакции нет или получен отказ, полномочий представителя для дальнейшего спора (например, подачи иска в суд) может быть недостаточно — это требует отдельного указания в доверенности.

Если застройщик проигнорировал требование, следующим шагом является подготовка искового заявления в суд. Для формирования наиболее выигрышной стратегии судебной защиты лучше проконсультироваться с профильным юристом.

Если дольщик лично присутствует и документы подписывает он сам, эксперт не совершает юридически значимых действий от имени дольщика. Следовательно, представительства нет, а значит, требование доверенности незаконно. А вот участие специалиста с подтвержденной квалификацией закон прямо предусматривает (ПП РФ № 2380 п. 1 «к», «л»).

Если же эксперт должен заменить дольщика и подписывать документы /подавать требование об устранении, заверенная доверенность обязательно нужна.

При судебных разбирательствах доверенность и акты приемки — ключевые доказательства. Неправильно оформленные документы зачастую лишают дольщика права требовать от застройщика неустойки и компенсации за строительные недостатки.

Приёмка квартиры по доверенности — законный и безопасный инструмент, но только при грамотном оформлении.

Подписанный акт приёма-передачи без замечаний:

• усложняет доказывание дефектов;
• снижает размер возможной компенсации;
• ограничивает возможности давления на застройщика.

Поверьте нашему многолетнему опыту, лучшее решение — доверить приёмку надежному специалисту с правильно оформленной нотариальной доверенностью.
Наши эксперты имеют высшую квалификацию, работают быстро и профессионально. Вы не только получите реальное представление о состоянии вашей квартиры, но юридически грамотный документ для обоснованной претензии застройщику, что поможет исправить недостатки за его счет или получить законную денежную компенсацию.