Что делать после приёмки квартиры в новостройке: подробная инструкция

Первое и самое важное — зафиксировать юридический факт передачи жилья. Если вы подписали акт приёма-передачи, квартира считается переданной застройщиком, а ответственность за её состояние полностью переходит к вам. Рекомендуемый порядок действий:

1. Сохраните оригинал и копию акта приёма-передачи и все приложения к нему.
2. Убедитесь, что застройщик получил акт с выявленными недостатками для устранения.
3. Получите комплект ключей, доступ к подъезду и техническим помещениям.
4. Уточните у застройщика порядок дальнейших действий (процедура, срок, передача документов).

Если при приёмке были выявлены дефекты, зафиксированные в отдельном акте, контроль за их устранением продолжается и после подписания АПП.

После приёмки квартиры у вас на руках должны быть:

• акт приёма-передачи квартиры;
• акт осмотра или дефектовочный акт;
• договор купли-продажи или ДДУ;
• кадастровый паспорт или экспликация квартиры;
• акт ввода ИПУ с номерами приборов учета, показаниями и датами поверок;
• инструкция по эксплуатации квартиры;
• справка от застройщика об отсутствии задолженности (если выдаётся).

Большая часть документов понадобится в дальнейшем для различных юридических действий.

Все сделки и права на недвижимость в России регистрируются Росреестре.

С марта 2025 года регистрация права собственности в новостройках проходит только в электронном виде. И делать это должны застройщики. В п. 1 ч. 6 ст. 16 № 214-ФЗ прямо указано, что они обязаны направлять в Росреестр заявления о государственной регистрации права собственности за участника долевого строительства в электронном виде в срок не позднее 30 дней со дня подписания акта приема-передачи квартиры. После регистрации застройщик получает от Росреестра выписку из ЕГРН, которую передает собственнику квартиры. Услуга предоставляется застройщиком бесплатно, дольщик оплачивает только госпошлину.

Но если вы не готовы ждать целый месяц, можно подать документы на регистрацию самостоятельно:

• через МФЦ;
• через сервис «Госуслуги».

Только после регистрации права собственности покупатель становится полноправным хозяином и несет все права и обязанности, предусмотренные гражданским и жилищным законодательством.

Пакет документов, который потребуется:

• паспорт покупателя;
• акт приёма-передачи квартиры;
• ДДУ или договор купли-продажи;
• заявление о регистрации права;
• квитанция об оплате госпошлины;
• ипотечный договор (если квартира куплена в ипотеку).

Перечень может незначительно отличаться в зависимости от региона и способа подачи.

Средний срок регистрации 7–9 рабочих дней с момента подачи документов. По итогу вы получаете выписку из ЕГРН, которая и подтверждает право собственности. Бумажное свидетельство больше не выдается.

После приёмки квартиры у ипотечного заёмщика появляются дополнительные обязательства:

• зарегистрировать право собственности на квартиру;
• передать документы в банк в установленный срок;
• оформить закладную / страхование недвижимости.

Нарушение сроков может привести к штрафам или повышению процентной ставки по кредиту.

По закону в рамках договора ипотеки вы должны предоставить документы, подтверждающие целевое использование кредита (оценка квартиры для банка, закладная и страховой полис, выписка из ЕГРН). ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ устанавливает конкретный срок — не позднее 3-х лет с даты подписания ипотечного договора.

Также в вашем договоре должна быть указана конкретная дата.

В банк обычно передаются:

• выписка из ЕГРН;
• акт приёма-передачи;
• отчёт об оценке квартиры;
• договор страхования.

Некоторые банки принимают документы в электронном виде через личный кабинет. Лучше уточнить это в своем банке заранее.

После регистрации права собственности обязательным становится страхование:

• объекта недвижимости;
• риска утраты или повреждения жилья.

Как правило, это стандартный полис со стандартным набором рисков.

Оценка недвижимости – это определение ее рыночной стоимости.

В первую очередь, отчет об оценке нужен банку, чтобы минимизировать потенциальные риски, ведь ваша ипотечная недвижимость выступает гарантом погашения долга.

Когда квартира в новостройке куплена в ипотеку, отчет об оценке вместе с полисом страхования необходимо предоставить в кредитную организацию в течение 3 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 3 лет с даты подписания кредитного договора.

Оценка оформляется в виде оценочного альбома, в котором изложены характеристики жилья, его рыночная стоимость, достоинства и недостатки. Проводить оценку могут только аккредитованные оценщики, деятельность которых регламентирует ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ и приказы Минэкономразвития РФ.

Некоторые банки проводят оценку самостоятельно, поэтому заранее проверьте свой ипотечный договор или уточните информацию у менеджера.

Повторная оценка может потребоваться:

• при рефинансировании ипотеки;
• при изменении рыночной ситуации;
• при реструктуризации кредита;
• при спорах о стоимости залога.

Ежемесячно работодатель перечисляет из вашей зарплаты в бюджет государства НДФЛ — налог на доходы физических лиц. Когда вы делаете что-то важное, например, покупаете жилье, государство соглашается вернуть вам часть уплаченного налога.

При покупке квартиры по договору долевого участия в общую сумму вычета можно включить стоимость квартиры и расходы на её отделку. Если квартира куплена в ипотеку, вам дадут ещё один имущественный вычет — на проценты, уплаченные по кредиту. На вычет за покупку жилой недвижимости и отделку установлен лимит — 2 млн рублей. За проценты по ипотеке — 3 млн рублей. Это значение фиксированное, а вот сумма возврата зависит от вашей ставки НДФЛ.

Возврат рассчитывается следующим образом:
2 000 000 рублей х 13% = 260 000 рублей
3 000 000 рублей х 13% = 390 000 рублей
Всего доступная сумма к возврату при ставке 13% будет равна 650 000 рублей.

Супруги могут получать вычет отдельно — каждый за себя. Т.е. максимальная сумма возврата на семью увеличивается в два раза. В общей сложности — до 1,3 млн рублей.

Получить повышенный вычет по ставкам НДФЛ 15-22% можно с 2026 года и за период, начиная с 2025 года.

Имущественный вычет через ФНС оформляется только на следующий год после возникновения права на вычет и только за последние три года. Для ДДУ право на вычет возникает в год получения АПП, но оформить выплату можно только после получения выписки из ЕГРН. Подать заявление можно:

• через личный кабинет ФНС;
• через работодателя;
• через налоговую инспекцию по месту прописки.

На практике онлайн-подача — самый быстрый и удобный способ.

Какие документы понадобятся для подачи заявления в налоговую:

• справка 2-НДФЛ;
• договор купли-продажи или ДДУ; 
• выписка из ЕГРН и АПП (для ДДУ);
• документы, подтверждающие покупку квартиры;
• документы подтверждающие расходы на ремонт, если квартира куплена без отделки;
• ипотечный договор, если были использованы заемные средства;
• справка банка об уплаченных за год процентах;
• реквизиты вашего банковского счета.

Инспекция в 30-дневный срок подтверждает ваше право на налоговую льготу, после чего перечисляет денежные средства на ваш счет.

Согласно cт. 153 ЖK PФ, собственники жилoй нeдвижимocти oбязaны плaтить зa коммунальные услуги. Эти pacчeты пpoизвoдятcя чepeз финaнcoвo-лицeвoй cчeт. ФЛС oткpывaется сразу после oфopмлeния coбcтвeннocти на новую квартиру. Для этого нужно заключить договор с управляющей компанией поставить на учет счетчики электричества, воды, отопления и подать заявление в УК со всеми приложенными документами.

Ошибки на этом этапе часто приводят к завышенным коммунальным платежам.

Рекомендуем также своевременно:

• передать первичные показания;
• подключить интернет, домофон, охрану;
• уточнить порядок оплаты коммунальных услуг.

Если речь не идет об ипотеке, страховать или нет внутреннюю отделку, гражданскую ответственность перед соседями и имущество, находящееся внутри квартиры, каждый решает для себя сам и вполне добровольно.

Стандартные страховые полисы включают в себя самые частые риски: пожар, залив водой, взрыв, стихийные бедствия, кражу. Чем больше рисков покрывает полис и больше сумма покрытия, тем выше его стоимость. По этой причине некоторые предпочитают застраховать квартиру по минимальной цене. Но нужно иметь в виду, что список исключений в этом случае может быть широким, а страховое покрытие — небольшим.

Большинство строительных недостатков проявляются в процессе эксплуатации квартиры. Да, на приемке видны сколы, царапины, трещины и неровности. Но именно скрытые работы оборачиваются самыми большими расходами. Например, чтобы исправить электропроводку или заменить некачественные трубы придётся переделать почти весь ремонт. Нельзя точно сказать, когда именно заискрит или протечет... а вот отмахнуться уже не получится.

Однако, передача квартиры не снимает с застройщика ответственность за нарушения, допущенные им в процессе выполнения отделочных работ. Включая те, что не были выявлены дольщиком во время приемки.

Если после приёмки проявились дефекты, покупатель вправе:

• обратиться в гарантийный отдел застройщика;
• направить официальную претензию;
• потребовать устранения или компенсации.

Важно уложиться в гарантийный срок, установленный 214-ФЗ — с недавнего времени он составляет 1 год.

В зависимости от ситуации возможны:

• устранение дефектов;
• снижение стоимости квартиры (для ДКП);
• компенсация расходов на ремонт;
• обращение в суд.

Юридически грамотная фиксация нарушений играет ключевую роль.

Проводите приемку квартиру вместе с нашим экспертом, чтобы сразу выявить скрытые нарушения. Мы предоставим официальный документ с фотофиксацией дефектов и ссылками на ГОСТ/СП, который дает вам право требовать устранения до оформления собственности на имущество.

Резюмируем.

Шаги, которые нужно сделать:

• экспертная приемка;
• подписанный акт приёма-передачи;
• регистрация собственности, выписка из ЕГРН;
• оценка и страховка квартиры;
• соглашение с УК и подключение коммунальных услуг;
• имущественный вычет.

Каждый этап требует внимательности и знания технических нюансов. Не пренебрегайте помощью специалистов. Это позволит вам избежать финансовых потерь, сэкономить время и действовать строго в рамках закона.

Профессиональное сопровождение снижает риски и помогает собственнику чувствовать уверенность в своих решениях с первого дня владения квартирой.