Что такое акт приема-передачи квартиры

Акт приема-передачи — ключевой документ, подтверждающий переход прав на недвижимость к новому владельцу, а также исполнение сторонами обязательств по договору. Без него сделку можно оспорить в суде и признать недействительной.

Что такое акт приема-передачи квартиры

Акт приема-передачи заверяет момент передачи квартиры от продавца к покупателю и является неотъемлемой частью основного договора купли-продажи или долевого участия.

Зачем нужен акт в сделках с недвижимостью

Акт необходим обеим сторонам. Он оформляется по итогам осмотра квартиры и фиксирует:

фактическое состояние жилья;
отсутствие или наличие недостатков;
факт передачи ключей;
исполнение обязательств по договору.

Для квартир в новостройке это имеет особое значение: после его подписания у дольщика меняются права, обязанности и возможности предъявления претензий.

Правовые основания и юридическая сила документа

Акт является обязательным документом для государственной регистрации перехода права собственности, имеет силу первичного доказательства и используется в суде при спорах о дефектах, сроках передачи, нарушениях условий договора.
Статус документа определяется:

ст. 556 Гражданского кодекса РФ;
№ 214-ФЗ и ПП РФ № 2380, если речь об участии в долевом строительстве;
условиями договора купли-продажи или ДДУ.

После его подписи риски случайной гибели или порчи имущества переходят к покупателю.

Когда составляется акт приема-передачи

Это зависит от типа договора, по которому приобретается недвижимость. Остановимся на самых распространенных вариантах.

Приемка квартиры в новостройке

Порядок передачи квартиры по договорам долевого участия регулирует специальный регламент, утвержденный ПП РФ № 2380.

После ввода дома в эксплуатацию застройщик официально уведомляет о готовности объекта и назначает дату приемки. Дольщиком проводится тщательный осмотр квартиры, а все обнаруженные недостатки вносятся в дефектную ведомость (или в сам передаточный акт в специальном разделе).

Только после полноценной технической проверки можно ставить подпись
.

Передача жилья между частными лицами

При купле-продаже на вторичном рынке акт составляется:

после полной оплаты стоимости квартиры;
при фактической передаче ключей;
после осмотра состояния квартиры.

Также он используется для корректного расчёта коммунальных платежей по показаниям счётчиков во избежание недоразумений.

Если условиями договора продавцу предоставлено какое-то время на выезд, акт оформляют в момент фактического освобождения квартиры — с подтверждением передачи ключей и финального состояния помещения..

Как правильно составить акт приема-передачи

Строгих официальных требований к содержанию акта приема-передачи нет. Его составляют в простой форме по одному экземпляру для каждой стороны. Но простая форма не означает формальный подход.

В акте обязательно нужно указать:

дату и место составления;
ФИО и паспортные данные сторон;
точный адрес квартиры;
показания приборов учета;
состояние объекта: дефекты и недостатки при наличии.

Если все расчеты по договору уже произведены, это также нужно прописать в документе с указанием, что у продавца нет претензий по оплате.

Порядок передачи квартиры

Подписывать документ нужно в момент ее передачи, чтобы убедиться, что вы получили именно ту недвижимость и в том состоянии, которые указаны в договоре купли-продажи или в договоре долевого участия.

Покупатель осматривает квартиру.
В акт вносится детальное описание всех элементов, количество комнат, общая площадь.
Фиксируются дефекты или отсутствие претензий.
Стороны сверяют данные сторон и реквизиты договора.
Завершают процесс подписи сторон и передача ключей.

В новостройке покупатель имеет право требовать от застройщика устранения существенных недостатков до подписания АПП, а в случае отказа — обратиться в суд.

Что проверять в квартире при подписании акта

Чек-лист для приемки жилья

Покупка квартиры по ДДУ имеет свои особенности. В соответствии со ст. 7 №214-ФЗ застройщик обязан передать будущему собственнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Что требует повышенного внимания:

качество отделки: стены, полы, потолки;
окна, двери, балконы;
электропроводка и сантехническая разводка;
вентиляция, отопление;
общая площадь и планировка.

В случае выявления недостатков, участник долевого строительства вправе не подписывать акт приема-передачи, если недостатки существенные. На основании ПП РФ № 2380 для оценки существенности дефектов привлекается квалифицированный эксперт.

Как правильно зафиксировать недостатки

Все недочеты вносят в акт или в отдельную ведомость с подробным описанием каждого дефекта. Если проверку проводит специалист, дополнительно запросите у него фотофиксацию. Это ускорит процесс устранения.

Последствия подписания акта приема-передачи

Для дольщика акт — это финал отношений с застройщиком и старт гарантии. На вторичном рынке — это точка в расчетах с продавцом. В обоих случаях этот документ требует предельного внимания.

Какие права получает покупатель

С момента оформления акта вы становитесь полноправным владельцем квартиры. Можете вселяться, делать ремонт, прописывать людей. Обязанность по содержанию жилья и оплате коммунальных услуг теперь лежит на вас.

С какого момента можно передавать ключи

Как правило, ключи передают сразу после подписания акта, что лучше включать в сам документ отдельной строкой.

Завершение сделки купли-продажи

Обычно акт подписывают после того, как продавец получил деньги. Он подтверждает, что стороны полностью рассчитались и не имеют разногласий.

Когда покупатель может отказаться от подписания документа

Как правило, акт не подписывается, если:

обнаружены существенные недостатки, не оговоренные ранее (трещины в несущих стенах, протечки, неработающая сантехника или электропроводка, плесень);
квартира не соответствует условиям договора (фактическая площадь отличается);
отсутствует отделка, мебель, техника, которые были включены в стоимость договора;
в квартире осталось прописано третье лицо, которое отказалось выписываться;
обнаружена перепланировка, о которой покупатель не был предупрежден;
не погашены задолженности по коммунальным платежам или капитальному ремонту, что не было учтено в переговорах с покупателем;
продавец не может предоставить полный комплект ключей от квартиры, подъезда, почтового ящика, домофона или комплект документов.

Когда все условия договора выполнены, отказ от подписи акта может считаться уклонением от принятия имущества. Это может привести к негативным последствиям для покупателя.

Как действовать, если стороны не согласны

Составьте протокол разногласий. Укажите, что именно не устраивает. Предложите продавцу или застройщику устранить недостатки к конкретной дате. Если договориться не получается, обращайтесь в суд.

Юридические рекомендации

Никогда не подписывайте акт заранее.
Проводите осмотр при дневном свете.
Если сомневаетесь, пригласите независимого эксперта или юриста.

Храните свой экземпляр акта вместе с договором купли-продажи или ДДУ.

Образец и гид по заполнению акта приема-передачи квартиры

Приемка квартиры с ЧекХаус — ваша гарантия качества.

Наша команда экспертов проведет полную инспекцию квартиры на соответствие договору, ГОСТам и СП. Мы зафиксируем каждую недоработку — от кривых стен до неисправной проводки. Вы получите детальный отчет для официального требования застройщику, что защитит ваши интересы и сэкономит деньги на будущем ремонте.

💬 Телеграм для любых вопросов

⭐️ Номер для записи на приёмку: +79777525018

✔️ Написать нам в WA