Покупка дома на вторичном рынке может скрывать неприятные сюрпризы. Скрытые проблемы обязательно проявятся позже, когда исправлять их будет дорого и сложно. Рассказываем, на что стоит обратить внимание заранее, чтобы не выбросить деньги на ветер и не влезть в дорогостоящий ремонт.
Особенности проверки загородного дома
Если дом обшит декоративным фасадом (например, сайдингом) и внутри сделана отделка, проверить его каркас и несущие конструкции практически невозможно. Этим часто пользуются так называемые «флипперы» — продавцы, которые скупают старые, проблемные дома по низкой цене, закрывают их внешним «красивым» фасадом и продают неопытным покупателям. За такой картинкой могут скрываться сгнившие деревянные элементы, плесень, грибок и другие серьезные дефекты.
На выбранные дома стоит приехать вместе с техническим специалистом, который проведет детальную проверку. Экспертный осмотр обойдется значительно дешевле, чем последующий ремонт или вынужденная продажа непригодного жилья.
Кроме того, эксперт сможет выявить скрытые дефекты, а это даст вам аргументы для снижения цены при покупке.
Изучаем планировку
Перед покупкой частного дома представьте, насколько комфортно вам будет в нем жить. Обратите внимание на естественное освещение: достаточно ли окон, нет ли узких и мрачных коридоров. Большим плюсом станет наличие второго света.
У каждого члена семьи должно быть личное пространство, но при этом важно предусмотреть зону для совместного отдыха.
Кроме жилых помещений в доме должны быть предусмотрены места для хранения и хозяйственные комнаты. Хорошо, если коммуникации и отопительное оборудование находятся в отдельном помещении. Обязательно оцените лестницу на второй этаж — она должна быть удобной, надежной и безопасной.
Проверка крыши загородного дома
Крыша — одна из самых дорогостоящих частей дома. Даже замена отдельных элементов кровли стоит дорого, а капитальный ремонт (замена стропильной системы, утеплителя, гидроизоляции) может потянуть на сотни тысяч и даже миллионы рублей.
Осмотр с чердака:
Поднимитесь на чердак и внимательно осмотрите внутреннюю поверхность крыши.
Признаки протечек — это подтеки, разводы, следы гнили или плесени на стропилах, балках и утеплителе.
Внимание к водосточной системе:
Проверьте, установлены ли водостоки и в каком они состоянии.
Если система исправна, на фасадах не должно быть следов дождевых подтеков.
Наличие потеков по стенам может указывать на то, что вода с крыши стекает неправильно и вредит стенам и фундаменту.
Косвенные признаки проблем с крышей:
Неровности или повреждения покрытия (черепицы, металлопрофиля, шифера).
Местами обветшалый утеплитель или запах сырости на чердаке.
В зимний период — сосульки и наледь, что говорит о нарушении теплоизоляции и вентиляции крыши.
Таким образом, проверка крыши включает не только осмотр чердачного пространства, но и контроль состояния водостоков, стен и фундамента.
Проверка наружных стен
Оценивать внешние стены необходимо с учётом материала: дерево, газо- и пенобетон, кирпич по-разному усаживаются, служат и удерживают тепло.
Внимательно проверьте все поверхности дома. Трещины на наружных стенах могут говорить о серьезных дефектах, например, о неправильной усадке дома. Однако, только эксперт со специальными приборами сможет проверить, что скрывает свежий слой штукатурки.
Проверка перекрытий и полов
Перекрытия несут основную нагрузку здания. Если балки ослаблены, прогнили или имеют скрытые дефекты, это может привести к просадке пола или даже к частичному обрушению.
Визуальный осмотр:
Проверьте, нет ли видимых трещин, сколов или следов ремонта на полу и потолке.
Обратите внимание на стыки: если они расходятся или перекосились, это может указывать на деформацию перекрытий.
Проверка на прочность при нагрузке:
Пройдитесь по полу в разных точках — не только по центру комнаты, но и ближе к стенам.
Попрыгайте в нескольких местах. Если пол ощутимо пружинит или возникает сильная вибрация, значит, балки перекрытий слабые.
Признаки дефектов:
Пол «играет» под ногами, при ходьбе чувствуются прогибы.
Возникает заметный скрип или дребезг.
На поверхности пола видны неровности — «волны», уклоны или просадки.
Серьезные дефекты перекрытий трудно устранить впоследствии, поэтому лучше сразу определиться, готовы ли вы к сложному ремонту.
Качество фундамента и подвал
Самостоятельно оценить качество фундамента очень сложно. А ведь именно от него зависит прочность и надежность всего дома. Косвенным признаком качества фундамента может служить отсутствие/наличие трещин на стенах дома. Но более точную оценку вам смогут дать только специалисты.
Осмотрите подвал — если есть следы подтоплений, скорее всего, была нарушена технология возведения фундамента. В таком случае в доме будет стоять запах сырости и плесени, а в дальнейшем можно ждать полного разрушения фундамента.
Инженерные системы загородного дома
Наличие коммуникаций в доме – один из основных показателей уровня комфорта. Но их состояние тоже может быть разным, поэтому перед покупкой важно провести тщательный осмотр всех систем.
На что обращаем внимание:
Электроснабжение — состояние проводки, щитка, наличие заземления и автоматов защиты. Старые алюминиевые провода или кустарные соединения могут быть опасны.
Водоснабжение — исправность насоса, фильтров, отсутствие ржавчины и протечек в трубах. Важно убедиться, что вода соответствует санитарным нормам (при необходимости — сделать анализ).
Канализация — проверить герметичность септика или подключение к центральной системе, нет ли неприятного запаха и обратного хода стоков.
Отопление — котёл, трубы, радиаторы. Осмотрите, нет ли коррозии, подтёков, проверьте работоспособность системы (особенно, в домах с «тёплыми полами»).
Вентиляция — проверка вентиляционных отверстий и тяги.
Газ (если есть) — обязательна проверка разрешительной документации и состояния газового оборудования, лучше с привлечением специалистов.
Как проверить окна и двери
Окна и двери не должны заклинивать, заедать или перекошено вставать в проеме. Любые перекосы могут указывать на неправильную усадку дома или ошибки при монтаже.
Закрыв дверь или окно, обратите внимание на плотность прилегания створок к раме. Хорошая конструкция обеспечивает тепло- и звукоизоляцию, не пропускает сквозняки.
Влага или конденсат между стеклами — признак нарушенной герметичности.
Ручки должны работать без усилий, уплотнители быть эластичными и не иметь трещин, а сама рама — без деформаций.
Проверка документов на дом и участок
Переходим к следующему важному шагу — юридической проверке дома и земли. Перечень документов зависит от типа недвижимости, но основные из них включают:
Право собственности на землю — свидетельство или выписка из ЕГРН;
Право собственности на дом — свидетельство либо выписка из ЕГРН;
Правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, дарения, наследства и т.п.;
Кадастровые паспорта на земельный участок и строение;
Технический паспорт дома с поэтажным планом;
Технический паспорт домовладения — схема участка с описанием всех зданий, сооружений, их состояния, стоимости и назначения земли;
Договоры на подключение коммуникаций (при наличии) и справки об отсутствии задолженностей.
Дополнительно важно убедиться:
в корректном статусе земли,
в соответствии фактических и зарегистрированных границ,
в законности всех построек на участке.
Если документы на дом или землю оформлены с нарушениями, покупатель рискует потерять недвижимость, столкнуться с претензиями наследников или совладельцев, получить участок с арестом, ипотекой или долгами.
Можно остаться с самостроем, который обяжут снести или лишиться части территории из-за неверных границ. А неправильный статус земли делает невозможной регистрацию дома и прописку.
Поэтому проверка документов — это не формальность, а защита от больших финансовых и юридических проблем.
Подведем итог
Самостоятельно объективно оценить техническое состояние дома и юридическую чистоту сделки крайне сложно. Высок риск пропустить скрытые дефекты или недочеты в документах. Поэтому разумнее сразу привлекать технических специалистов для обследования дома и юристов для проверки документов.
Чек Хаус – команда профессиональных экспертов с многолетним опытом работы в строительной сфере. Мы знаем о загородных домах всё и даже больше. Проведем комплексное обследование дома, поможем выявить имеющиеся дефекты и составим официальный акт, который станет основанием для торга с продавцом или поможет вам избежать невыгодной покупки.